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부동산 세금, 특히 1세대 1주택 비과세 조건 중 가장 중요한 요건 중 하나는 '2년 거주 요건'입니다. 하지만 거주하지 않고도 비과세 혜택을 받을 수 있는 파격적인 제도가 있습니다. 바로 상생임대주택 제도입니다.
이번 포스팅에서는 상생임대주택 제도의 핵심 내용과 2025년 기준 최신 개정사항까지 정리해드립니다.
✅ 상생임대주택 제도란?
소득세법 시행령 제155조의3에 규정된 내용으로,
직전 임대차 계약 대비 5% 이내 인상률로 새로운 임대차 계약을 체결할 경우,
실거주 요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.
🔄 2025년 최신 개정사항 요약
항목 | 개정 전 | 개정 후 |
상생임대차 계약 체결 기한 | 2024년 12월 31일까지 | 2026년 10월 31일까지 연장 |
직전 임대차 계약 인정 요건 | 1년 6개월 이상 임대 | 동일 |
임대 기간 합산 요건 | 임차인 중도 퇴거 시 불인정 | 임차인 사정으로 퇴거 시 합산 인정 (단, 임대료 동결 또는 인하 조건) |
📝 적용 조건 정리
- 5% 이내 인상률로 계약해야 상생임대차 계약으로 인정
- 계약일 기준으로 계약금 지급이 완료되어야 함
- 임대 기간은 2년 이상 유지해야 함
- 단, 임차인이 중도 퇴거한 경우, 새 임차인과 계약을 체결하여 합산 가능
- 단, 임대료는 동일하거나 낮아야 함 (1원이라도 인상 시 불인정)
❗ 꼭 주의해야 할 사례들
- 1년 단기 계약 후 추가 계약
- 처음부터 1년 계약하면 안 됨
- 처음에는 2년 계약 후, 중도 퇴거 시에만 예외 인정
- 승계 임대차 계약은 인정 안 됨
- 주택 취득 전 임대차 계약은 인정되지 않음
- 반드시 취득 후 임대차 계약 체결해야 함
- 중간에 임대료 5% 이상 인상한 경우
- 예: 4억 → 3억 → 4억 순으로 계약 시 불인정
- 중간 단계에서 5% 이상 올리면 전체가 무효 처리됨
🎯 거주 요건 면제 적용 대상 조문
상생임대주택을 통한 실거주 요건 면제는 다음 세 가지 조문에 명시되어 있습니다.
- 소득세법 시행령 제154조 제1항: 일반적인 1세대 1주택 비과세
- 제155조의20: 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세
- 제159조의4: 장기보유특별공제(표2 적용 가능, 단 거주 공제는 제외)
이 외 조문에는 적용되지 않으므로 주의가 필요합니다.
📌 요약
- 2년 거주 없이도 비과세 가능
- 2026년 10월 31일까지 계약 시 혜택 가능
- 세입자 중도 퇴거 시에도 기간 합산 가능
- 5% 초과 임대료 인상은 절대 금지
실거주 요건을 충족하지 못해 고민 중이셨다면, 상생임대주택 제도를 통해 양도세 부담을 줄이실 수 있는 절호의 기회입니다.
공식 자료 및 법령 해석도 함께 확인하시면서 꼼꼼히 준비해보시길 추천드립니다.
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